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O pagamento do aluguel imobiliário está entre os maiores problemas de quem viu a renda ser afetada pela pandemia. Especialmente agora, um ano depois, quando chega a hora da renovação e, consequentemente, da aplicação do reajuste anual previsto nos contratos.

A melhor forma de se lidar com essa questão é renegociando valores e prazos. Essa iniciativa pode ser vantajosa tanto para locadores quanto para locatários, pois alivia inquilinos com as contas apertadas e permite que proprietários de imóveis – que muitas vezes têm o aluguel como receita principal – evitem uma rescisão e fiquem sem receber.

Como funciona o reajuste

Até 1964, quando foi promulgada a Lei do Inquilinato, não existia previsão legal para a recomposição de perdas inflacionárias. Com o tempo, o principal indexador econômico dos contratos de aluguel e de prestação de serviços passou a ser o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), usado também como parâmetro para outras precificações. Divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), ele é o indicador mensal do nível de atividade econômica do país.

Por que o IGP-M? Há algum índice mais favorável ao locador?

O IGP-M registra a inflação com base na análise de preços de itens que vão desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais, incluindo toda a população nacional, porém, sem distinção de nível de renda. Eles são formados por três índices próprios: IPA, com 60%; IPC, com 30%; e INCC, com 10%. O IPA – Índice de Preços ao Produtor Amplo – é influenciado pelo câmbio e os preços de matérias primas como o petróleo, o café e a soja. Por isso, conclui-se que a composição do IGP-M não guarda uma relação com o valor dos aluguéis que justifique a sua adoção inquestionável para a fixação dos reajustes, além de não representar a real inflação do período à luz das atividades exercidas pelo requerente.

O IPCA – também comumente utilizado nos contratos de aluguéis –, ao contrário, mede a inflação a partir de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, relacionados ao consumo pessoal das famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos. Em outras palavras, reajustar aluguéis tendo o IGP-M como patamar foge à normalidade, pois este deveria ser usado apenas em casos extraordinários.

Influenciam, em média, o cálculo do IPCA:

• Alimentação: 25,21%
• Transportes e comunicação: 18,77%
• Despesas pessoais: 15,68%
• Vestuário: 12,49%
• Habitação: 10,91%
• Saúde e cuidados pessoais: 8,85%
• Artigos de residência: 8,09%

Além disso, a pandemia do coronavírus e seus desdobramentos devastadores sobre a economia forçaram uma disparada do índice, que atingiu uma variação positiva de 24,51%, determinando, de forma totalmente irreal e economicamente inviável – principalmente para as pequenas e microempresas –, a incidência automática do percentual sobre os novos períodos de aluguel.

Além de apresentarem argumentos, como queda no faturamento, as tratativas por melhores preços de aluguel ganham força com argumentos que visam propor a troca do balizador de reajuste por uma regra mais justa e sintonizada com a realidade. Por exemplo, a revisão dos contratos de locação com a finalidade de substituir o IGP-M por outro índice, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

O que fazer, então?

Renegociar e realizar conciliações. O Sebrae lembra que o Código Civil traz fundamentos para a renegociação ante à possibilidade de enquadramento da pandemia como caso fortuito/de força maior (art. 393), ou seja, um fato imprevisível e inevitável.

O estudo “Impactos da pandemia do coronavírus nos pequenos negócios – 10ª edição” aponta o principal sinal de alerta: a queda no faturamento mensal da imensa maioria das empresas. Por tudo isso, recomenda-se a revisão dos contratos de locação com a finalidade de se substituir o IGP-M por outro índice que retrate melhor a situação econômica brasileira. Pautada na Teoria da Imprevisão, que leva em conta fatos de força maior capazes de ensejar uma quebra de acordo firmado, a renegociação dos contratos de locação é o caminho mais indicado, considerando-se os princípios da boa fé e lealdade processual e, sobretudo, o bom senso e a solidariedade das partes envolvidas.