A escolha de um bom ponto comercial é fundamental para o sucesso do seu negócio, seja indústria, comércio ou serviço.
O planejamento inicial do futuro negócio deve indicar qual tipo de imóvel será necessário para exercer a atividade. A propriedade terá que atender não apenas às necessidades do locador, mas também da empresa, dos funcionários e dos clientes.
O que deve ser levado em consideração antes mesmo de começar a visitar imóveis disponíveis?
É importante que o empreendedor busque no ponto comercial características como local para estoque, espaço para atender demandas de clientes, espaço que atenda ao número de funcionários, tipo de produtos que serão disponibilizados no local ou serviços prestados, entre outros. Dessa forma, é possível procurar apenas aquelas propriedades que atendem às demandas, refinando consideravelmente a busca.
Dica:
Uma boa dica é listar o espaço que será necessário para a empresa funcionar da melhor forma, para assim buscar o ponto adequado.
Também deve ser observado se naquele local, além da capacidade de alojar o negócio, há oferta de serviços básicos necessários como luz, água, telefone, esgoto e internet. Observe se há serviços de transporte público para clientes e empregados, facilidade de acesso para carros, estacionamento de veículos, local para carga e descarga de mercadorias. Também é importante verificar a região em âmbito geral: há incidência de enchentes ou efeitos naturais? É uma região segura? Quais tipos de estabelecimentos estão presentes na região, são compatíveis com seu negócio?
Pesquise os preços dos imóveis na região
Escolhido o bairro ou região da cidade, é preciso procurar o imóvel ideal. A primeira providência é descobrir o valor cobrado pelo metro quadrado e selecionar as melhores ofertas no entorno.
A internet pode ser uma excelente fonte de pesquisa, através dos sites especializados. Mas os anúncios nos jornais de bairro e nos suplementos especiais aos finais de semana também podem ser úteis. Além disso, procure informações com proprietários e funcionários de outras lojas da região.
Estado do imóvel
Caso o local já tenha sido alugado antes, é preciso observar cuidadosamente como está o imóvel. As partes hidráulicas e elétricas são as principais causas de problemas. Exija sempre que seja elaborado um laudo após a vistoria para relatar ao locador sobre os consertos necessários. Depois da assinatura do contrato, se um item que não tenha sido relatado apresentar problemas, não será possível exigir que o proprietário efetue consertos que não sejam de natureza estrutural.
Peça descontos caso precise realizar reformas
Se você precisar reformar ou incluir benfeitorias no imóvel para que ele fique adequado ao seu tipo de negócio, pode propor as alterações ao locador e tentar negociar um abatimento no valor do aluguel para arcar com os gastos das obras.
Documentação
É indispensável verificar na Prefeitura se há alguma lei de zoneamento que impeça o exercício do tipo de negócio que irá estabelecer no local. Também deve verificar:
se o imóvel está regularizado;
se possui o HABITE-SE;
se os impostos que recaem sobre o imóvel estão em dia (IPTU, ITR);
a legislação municipal que trata da instalação de anúncios.
É preciso verificar também, junto aos órgãos Estadual e Municipal do Meio Ambiente e de Controle de Atividades Poluentes, a possibilidade de se estabelecer na localidade.
É importante ressaltar que as atividades relacionadas à alimentação e a saúde, tais como: bares, restaurantes, farmácias, etc., dependem de alvará da Vigilância Sanitária Estadual e Municipal. Verifique, ainda, as exigências do Corpo de Bombeiros.
É importante lembrar-se do Alvará de Funcionamento, documento que autoriza o exercício de uma atividade, levando-se em conta o local, o tipo de atividade, o meio ambiente, a segurança, a moralidade, o sossego público, etc.
Nenhum imóvel poderá ser ocupado ou utilizado para instalação e funcionamento de usos não-residenciais sem prévia emissão, pela Prefeitura, da licença correspondente, sem a qual será considerado em situação irregular. A licença de funcionamento deverá estar afixada em local visível ao público. Portanto, fique atento a todas essas questões, antes de escolher seu ponto comercial, para que depois não tenha que fechá-lo devido a alguma irregularidade.
No caso do MEI, segundo resolução nº 59/20 do CGSIM, não há necessidade de alvará de funcionamento, pois o CCMEI tem força de alvará definitivo. As demais licenças, contudo, deverão ser requeridas junto aos órgãos fiscalizadores conforme atividade a ser exercida.
Contrato
O contrato é lei entre as partes. Todas as disposições abaixo devem ser incluídas no contrato. Sugere-se o apoio de um advogado na redação do contrato:
Duração: verifique um prazo razoável no contrato, nem muito pequeno, nem muito extenso. No caso das locações não residenciais, a lei não estipula um prazo mínimo para contratação, podendo ser pactuado livremente entre as partes.
Garantias: a Lei do Inquilinato elenca três tipos de garantias que podem ser exigidas na locação. No entanto, é proibida a utilização de mais de uma garantia no mesmo contrato:
a) caução, que pode ser oferecida tanto em bens móveis e imóveis como em dinheiro. Se for em dinheiro, não pode ultrapassar o valor de três vezes o valor do aluguel pactuado e deverá ser devolvido ao locatário no final da locação;
b) fiador, que é a pessoa que se responsabiliza pelos débitos do locatário, caso este fique inadimplente;
c) seguro fiança, que deverá ser feito por uma seguradora.
Reajustes: normalmente, o índice de reajuste a ser aplicado está previsto em contrato, e o preferido entre as partes é o IGP-M. No entanto, se não houver previsão, o índice poderá ser escolhido pelo locador.
Direito de inerência ao ponto: a lei impede que o locador passe a exercer a mesma atividade do inquilino após o ponto estar montado e bem estabelecido, assim evitando a concorrência desleal.
É interessante conhecer a Lei do Inquilinato e contar com auxílio jurídico confiável.
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